“理财之道，不外开源节流。”
　　保障房正是一笔巨大的社会财富。但在供需两端，一面是3600万套的建设任务正在层层推进；一面却是经济适用房在购满5年后实现“经转商”不断流入商品房市场。供不应求的保障房建设同样需要“节流”。
　　住房和城乡建设部政策研究中心周江处长在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时表示，我国保障房制度发展还处于以“建设”为主的阶段，大规模分配、入住尚未完全展开，包括退出机制在内的某些环节问题将会日益突出，必须尽快完善。
　　而记者日前从住房和城乡建设部住房保障司获悉，“建立科学、合理的运行和退出机制”将是2012年保障房建设的重点工作之一，其内容包括“对购置型保障性住房，要重点调节好上市交易收益，消除其牟利空间”等。
　　“出口”步步收紧
　　1月14日，北京市住房城乡建设委员会主任杨斌在北京市“两会”上明确，经济适用房如再上市将按照“政府定价”原则由政府回购。落实经济适用房的“封闭管理运行模式”无疑显示出积极信号，对全国亦有重要参考价值。
　　此前，经济适用房常被认为是“生财之道”。为了避免投资行为，2004年5月20日起，北京开始执行《yabo在线官网(中国)官方网站已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，首次明确“购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。”同时规定，满5年的，出售人须按成交额的10%补交综合地价款。但周江认为，在过了5年的“冷冻期”后，经济适用房上市仍然有较大获利空间。“尽管目前在经济适用房上市出售环节设计了补交‘综合地价款’制度，规定了政府与业主的收益分成比例，但总体来看，经济适用房转让仍然有利可图。”
　　因此，北京市随后对“经转商”政策进行了改良，2008年4月8日后签订购房合同的经济适用房，5年后上市须补交土地收益等价款，补交金额根据经济适用住房初次购买时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交。
　　但这一政策又被“对策”悄然化解。据记者调查，长期以来，由于二手房交易市场“阴阳合同”的存在，二手经济适用房往往以区域最低过户指导价签订合同，远低于实际成交价格。以北京市石景山区为例，此前的过户指导价仅为每平方米6000元左右，但实际成交价格约为每平方米2万元，存在巨大的偷漏税空间。因此，前述政策改良并未对“经转商”产生特别的影响。
　　不过，2011年12月10日起，北京市各区县过户指导价的大幅上调使这一格局迅速扭转，在天通苑、回龙观等经济适用房较为集中的地区，挂牌待售的“经转商”二手房随即陷入尴尬，成交量降至冰点。
　　周江表示，随着交易和管理体系一步步走向闭合，寻租现象将逐渐从保障房剥离。经济适用住房配售价格包含多项税费优惠措施，带有公共资源性质，有限的保障房资源必须充分落到需要住房保障的困难家庭，而不能成为牟利的工具。
　　除经济适用房外，有媒体报道，北京将通过提高限价房售价的方式，压缩投机者牟利空间。记者就此向北京市住房城乡建设委有关部门电话求证时，得到否认的答案。但据记者了解，北京通州区土桥地区的金隅通和园项目去年组织认购时的平均售价为每平方米5700元，但去年底开始组织认购、与金隅通和园仅一街之隔的华远馨诚家园，认购价格已达每平方米7300元上下。对照周边区域每平方米13000元以上的商品房售价，这一价格仍远低于北京市限价房“同区域、同品质商品房价格的80%”的定价原则。也就是说，北京市限价房价格目前仍偏低，确有价格上调的空间。
　　一位业内专家表示，由于北京普通商品房价格较高，限价房项目认购价格普遍较低，这使得限价房可能成为经济适用房之后新的牟利工具。但如果执行预定的定价原则，加以现行的“交纳35%土地收益等价款”政策，利润空间将被压缩到一个合理的区间。
　　“算账”的学问
　　上周，江西省发布《yabo在线官网(中国)官方网站加快推进经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房三房合一的指导意见》，宣布取消经济适用房，各类保障房统一并入公租房范畴。业界纷纷猜测这一动作会反映出一些政策导向。
　　对此，江西省住房保障处副处长熊峰在接受本报记者采访时表示，取消经济适用房并不等于外界猜测的完全取消产权型保障房，符合准入条件的家庭仍可购买公共租赁住房和廉租住房的有限产权。“三房合一”的意义在于保障房上市交易的大门将彻底关闭，同时由于保障房结构和分配机制的改变，将利于整体统筹管理。
　　同时，熊峰指出，通过对于产权型或是租赁型的选择权过渡到需求端，将实现资源分配的高效率与合理性。
　　类似的变革还出现在陕西省。记者日前从陕西省住房和城乡建设厅获悉，该省中低收入家庭住房状况调查工作已正式完成，192.08万户保障对象信息已导入陕西省保障性住房信息系统。
　　“中低收入家庭的具体需求将非常明确。”陕西省住房和城乡建设厅住房改革与发展处处长王晟告诉本报记者，陕西省将在2012年投入1.5亿元用于上述平台的建设，现在各地数据正在汇总和整理，随后将实现全省统一管理，并按照23%的保障面要求，确定各类保障房比例。
　　此前，不少地方相关负责人均表示，由于土地出让金收益明显下降，2012年保障房建设资金将比2011年更困难，特别是受宏观经济政策影响，商业银行的支持力度明显不足。
　　更在“砸锅卖铁保进度”的条件下，“科学制定各类保障房建设比例”显然不能再是一句空话。王晟表示，要实现保障房资金的平衡闭合，必须结合资金来源和具体需求，合理确定各类保障房的建设比例。
　　记者拿到的陕西省保障房建设资金模型显示，以2012年全省保障性住房建设总任务为基础，经过多重模型计算，按照廉租房、公租房静态建设资金平衡闭合要求，其保障性住房建设比例为1︰1︰1.75︰1.25(廉租房︰经济适用房︰公租房︰限价房)为最理想的模型。如果以该比例计算，全省廉租房、公租房建设静态投资将为249.56亿元，建设资金可达250.01亿元，可实现静态资金平衡闭合。
　　该省相关负责人指出，虽然数据只能作为一种研究，但在具体建设过程中根据模型中的比例与具体需求进行调整，有利于资金进行比较从容的安排。
　　值得注意的是，模型中租赁型保障房建设的资金来源中，4种保障房之间在资金上构成了相互依存的模型关系。限价房销售收益、限价房土地出让金、经济适用房销售收益三项共计为109.75亿元，占投资总额的43.9%，在租赁型保障房将成为主体和资金来源不足的双重前提下，产权型与出租型保障房的合理搭配对保障房建设的可持续至关重要。
　　再谈住房保障立法
　　可以肯定的是，公共租赁住房正在逐步成为保障房建设的主体，以陕西为例，其在模型设计上就尽量向公租房倾斜。虽然公共租赁在退出机制上有天然的优势，有利于保障房资源的充分利用和流转，但周江强调，准入和退出一头一尾的管理仍须加强，特别是相对于较为完善的准入制度，退出制度的研究目前各地还普遍停留在探索阶段。
　　此外，业内普遍认为，各地在公租房建设中均采取了一些有益尝试，但主管部门必须在此基础上加强政策研究，收集和总结各地相关经验，尽可能统一标准，解决“怎么管，以什么为依据”的问题。目前，这一领域，尚缺乏制度的“顶层设计”。
　　此前，包括厦门、深圳等一些拥有地方立法权的城市曾出台保障性住房管理条例，但目前来看，从中央到包括北京等大城市在内的各地，绝大多数还没有相关的地方性立法。只有河北省在2011年8月开始实施《河北省城镇住房保障办法（试行）》，成为第一部也是惟一一部省级政府制定出台的法规。
　　据统计，仅北京、上海两地，今年就清理出7700余户骗取保障房家庭，结果虽可喜，但对于骗购者来说，以北京为例，仅给予“取消其购买资格，且5年内不得再次申请”的处罚。在准入环节，过轻的处罚力度让骗购者长期有恃无恐。
　　周江认为，造成这一现象的重要原因之一是立法环节没有跟上保障房建设速度，处罚难寻法律依据。而在退出环节，同样因为一些强制性处理措施缺乏相关的法律依据，而难以展开。
　　不过法制化进程正在加快，2012年北京市“两会”上，人大法工委副主任委员张引表示《北京市基本住房保障条例》的立法预案调研已于去年年底完成。同时，记者从住房城乡建设部住房保障司了解到，主管部门将在今年加快住房保障立法，并研究制定《公共租赁住房管理办法》。届时，各地差异化的具体实践有望得到规范。（中国建设报）